In allen Bundesländern wurde der Lockdown bis (mindestens) zum 31.01.2021 verlängert. Dem betroffenen Einzelhandel wird eine Öffnung der Geschäftsräume für den Kundenverkehr untersagt, während die Verpflichtung zur Mietzahlung gegenüber dem Vermieter fortbesteht.
I. ÄNDERUNG DER RECHTSLAGE
Der Bundestag hat zu Gunsten von gewerblichen Mietern in Art. 240 § 7 EGBGB eine gesetzliche Vermutung geregelt, wonach eine schwerwiegende, nachvertragliche Änderung von Umständen vermutet wird, wenn Geschäftsräume infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung nutzbar sind. Dadurch wird insbesondere die Durchsetzung von Ansprüchen wegen einer sog. Störung der Geschäftsgrundlage erleichtert. Als Rechtsfolge kann grundsätzlich eine (auch rückwirkende) Anpassung/Reduzierung des Mietzinses während der Schließungen verlangt werden. Hinzu kommt, dass nach einer Reihe von anderslautenden Urteilen das Landgericht München I (Urt. v. 22.09.2020 – 3 O 4495/20) behördlich veranlasste Coronabedingte Schließungen eines Einzelhändlers als Mangel der Mietsache bewertete und eine Mietminderung von bis zu 80 % (!) als angemessen erachtete. Das Gericht begründet die Minderung mit einer Nichterreichung des in dem konkreten Fall vereinbarten Mietzwecks. Grundlage der Bewertung bleibt daher der jeweilige individuelle Mietvertrag bzw. -zweck.
II. BERATUNGSPAKET
Die neue Rechtslage stärkt die außergerichtliche Verhandlungsposition gegenüber Vermietern, darüber hinaus auch die gerichtlichen Erfolgsaussichten (für die nunmehr ein Vorrang- und Beschleunigungsgebot gilt).
- Anwaltliche Prüfung des Mietvertrages,
- Kurzreport zum Prüfungsergebnis,
- Individualisiertes Anschreiben an Vermieter,
- Praxisanleitung rechtssichere Ausfertigung/Übermittlung des Anschreibens,
- Erstellung Mustervergleichsregelung mit Vermieter.
WGW konnte in den vergangenen Monaten bereits zahlreiche gewerbliche Mieter erfolgreich bei der Durchsetzung ihrer Interessen gegenüber Vermietern unterstützen.